Tax-ED 知识库
马来西亚
— 中国企业投资“灾难”?
在马来西亚华商圈里,流传着一句话:"来马投资,很容易变成一场噩梦。"
究竟问题出在哪里?
答案很简单:期望落差。
在 AFA,我们接触过许多客户,他们来到马来西亚投资时,普遍认为这里的建厂流程、审批制度及项目管理方式,与中国大陆几乎相同。然而,虽然马来西亚拥有作为东南亚制造基地的诸多优势,但真正的挑战,在于当地法规、审批制度及合规流程。
这正是 AFA 作为专业顾问公司的价值所在。我们协助客户了解本地法规、梳理项目流程,并降低因审批延误、流程错误及风险管理不足所带来的时间与成本损失。
多年来,我们服务了不少来自中国投资企业,也总结出一套适用于中国企业赴马投资建厂的经验指南。我们将以八项要点逐一介绍。
01 | 建立完整的审批清单
在项目启动初期,应先建立完整的政府审批清单:
1. 符合完工及合规审批(CCC)
所有企业均需申请相关营业及建设许可。工程完成后,需取得完工及合规证书 CCC (Certificate of Completion and Compliance)。
2. 供电需求 (TNB)
需尽早确认是否需要临时供电还是永久供电和用电容量的需求。
3. 环境影响 (EIA)
若项目可能对环境造成影响,则需向环境局(JAS)申请环境审批(EIA, Environmental Impact Assessment)。
4. 消防规范 (BOMBA)
确保员工在发生紧急事故时能够安全撤离,所有建筑物必须符合消防规范,包括,消防系统设计,消防逃生路线以及消防审批要求。
5. 职业安全与卫生规范 (DOSH)
DOSH为职业安全标准,需符合当地工作环境安全规范和员工日常安全管理要求。
6. 制定项目时间表(Timeline)
确保员工在发生紧急事故时能够安全撤离,所有建筑物必须符合消防规范,包括,安排与了解建设进度,提前识别瓶颈节点和降低整体延误风险。
7. 设立责任归属 (Ownership Tracking)
针对每项工作,应明确了解谁负责执行,谁负责追踪进度和谁负责协调资源。
审批清单为什么重要?
在项目初期就识别潜在风险,避免风险在后期累积。审批清单就是不以过于乐观的心态为未来筹备,确保项目在遇到问题时可以针对性的说明问题的来源和有效的找出解决方案。
02 | 提前安排具有马来西亚经验的业主代表
业主代表(Owner Representative)是确保项目始终按照业主目标推进,而非仅按照承包商的节奏执行。一位优秀的业主代表应具备:
熟悉马来西亚法规及审批程序
能将业主需求转换为本地执行方案
能独立识别施工风险
良好的跨文化沟通能力。 可用马来语,英语和中文
能以专业语言与承包商及顾问沟通
具备现场决策能力
业主代表为什么重要?
马来西亚项目流程复杂,许多看似微小的问题,往往会在第一季度后演变成重大延误。若项目完全依赖承包商推进,很容易失去主动权。 业主代表的职责,就是确保项目始终按照业主目标推进,而非仅按照承包商的节奏执行。
03 | 在合同阶段安排在地专业顾问参与
安排在地专业顾问为什么重要?
许多中国企业海外投资失败,往往源于核心负责人来自中国大陆,却缺乏本地项目经验,同时对当地法规及风险认识不足,会误认为马来西亚合同制度与中国制度一样,导致后期有许多的更改和延误。
本地 QS(工料测量师)及法律顾问可以协助:
- 识别在马来西亚具有法律效力的合同条款
- 管理承包商责任及交付成果
- 管理工程变更(Variation Order,VO)
- 审核工程进度付款(Progress Claim)
- 管理工期延期(Extension of Time,EOT)
- 确保付款安排及合规要求符合规定
04 | 3大合规性的常见问题 TNB、BOMBA 及 CCC
供电审批拖延
施工前建议先明确工厂所需是临时供电还是永久供电,并确定电房位置与所需电力容量,这样才能更准确地配置施工资源并向 TNB(马来西亚国家电力公司)申请。同时也要充分考虑天气变化。由于马来西亚属于热带地区、全年降雨较多,若未提前预留缓冲时间,施工进度容易因雨天受到影响而延误。
消防审批反复修改
在进行 BOMBA(消防部门)审批时,为避免因反复修改而导致进度受阻,务必提前掌握并对齐马来西亚各州的执行要求,以及完工合格审核标准与水压标准的差异。
不符合地方政府要求
工厂都必须通过 CCC 审核后才能够得到地方政府批准,进入正式生产。CCC 审核也需要多个专业人士联合签署,因此要是等到最后的阶段才进行这个步骤,会造成施工的程序拖延,耗资不必要的资源。
合规性细节为什么重要?
一旦其中一项审批延迟或无法通过就会将影响项目的下一步。例如,土地动工或者建筑材料选项。 提早筹备与完成合规性可避免项目延期导致不必要的成本负担。
05 | 避免以 WhatsApp 或 微信 作为正式沟通工具
虽然 WhatsApp 在马来西亚非常普及,如同微信它并不适合当作正式的项目管理平台:这类应用主要用于双面迅速沟通而非项目流程管理,通常难以系统记录关键信息,也不擅长对多重层次的细节进行归纳摘要。若需要进一步核对黑白通讯记录,往往会变得费时且琐碎。
建议建立正式沟通机制:
- 以电子邮件作为正式沟通渠道
- 固定召开每周项目会议
- 统一会议纪要的格式
- 安排负责人及完成日期
- 统一文件编号及版本制度
- 建立风险管理机制

正式沟通工具为什么重要?
有效减少误解,并避免小问题演变成法律纠纷。
06 | 明确的项目定位
企业应根据投资目标,决定项目规模。预算充足、长期布局者,可采用战略型项目 (Strategic Project)。预算有限或首次进入市场者,则建议先进行测试型项目 (Pilot Project)。
战略型项目
高成本投入
- 完整项目团队
- 清晰治理架构
- 使用统一格式会议纪要
- 安排负责人及项目完成日期
- 提前导入专业顾问
- 稳定资源投入
测试型项目
低成本投入
- 风险预备策略
- 限制项目规模
- 建立退出机制
项目定位为什么重要?
理解公司的定位,资源和策略,就可做出更明确的制度安排, 减少预算,授权,人力的不足的影响。
07 | 预算中预留应急资金(Contingency)
马来西亚虽然政治稳定、经济成熟,且自然灾害相对较少,但仍应预留应急预算如仍然还是需要考虑天气导致施工延误, 行业特殊法规要求, 审批时间延迟, 和一般施工需要考量的人工及材料价格波动还有供应链交期变化。
应急资金为什么重要?
预算若过于乐观,将缺乏调整空间,并最终导致额外成本增加。
08 | 建立对马来西亚工程流程的理解
马来西亚为什么是投资佳选?
成熟的工业基础
稳定的法规体系
开放的投资环境
完善的技术标准
东南亚商业中心
我们经常告诉客户:
在 AFA 旗下的成功项目中,企业内部具备以下特征:
优先完成本地化规划
提前厘清审批技术及合规要求
配置稳定且专业的业主代表
与本地合作伙伴建立长期稳定的合作模式
在决策阶段引入本地顾问
重视符合各项政府审批要求

AFA 根据客户需求,提供最新、最准确的本地资讯,帮助企业以更高效率、更低风险完成项目建设。
协助识别项目所需的关键工作及审批流程
建立治理架构与沟通机制,包括角色分工、会议纪要文件
管理及里程碑控制,避免项目因临时决策而偏离目标
协助客户对接本地专业资源,弥合海外投资与本地执行之间的差距
提供法律、QS(工料测量)、工程顾问等本地专业支持,优化合同条款、确保合规并降低项目风险